Рынок недвижимости входит в новый этап

О тенденциях российского и, главное, самарского рынка недвижимости рассказывает Дмитрий Чариков, заместитель генерального директора РК «Центр недвижимости».

 - Как вы могли бы охарактеризовать ситуацию, сложившуюся сегодня на рынке недвижимости? Каковы ваши прогнозы на ближайшую перспективу?

 - Рост цен, который наблюдался на рынке в 2006 году, по сути выбрал лимит 3-4 лет. Рынок недвижимости нуждался в явной коррекции и отдыхе, который дал год 2007. Рост цен на недвижимость в этом году был размеренным и по разным оценкам составил не выше 30%.
Своего рода неразбериха, которая оказалась следствием колоссального роста цен в 2006 году, повлекшего за собой всплеск инвестиционной активности, когда ажиотажно скупалось все подряд, заканчивается. Рынок входит в новый этап, когда на первый план выходят четко сформированные предпочтения реальных покупателей.
На наш взгляд, есть все основания полагать, что дальнейшее развитие рынка пойдет по пути четкого сегментирования. Рынок откажется от понятий псевдоэлитности - и элитными не будут именоваться новые жилые комплексы, без паркингов, без охраняемой внутренней территории и других параметров элитности. Недвижимость, которая четко отвечает стандартам элитного жилья, будет дорожать и достаточно стремительно. Рост цен будет наблюдаться и в других сегментах - но более размеренный. Не исключена небольшая коррекция цен в сторону снижения в сегменте старого жилья: пресловутых «сталинок» и «хрущевок».

 - Какое жилье пользуется сейчас большим спросом - первичное или вторичное? Почему?

- Градация рынка на первичное и вторичное в том понимании, которое транслировалось порядка 10 лет, изжила себя. Пришла пора признать, что рынок недвижимости - это рынок готовых объектов, прошедших регистрацию. На сегодняшний день его наполняют различные виды недвижимости - от пресловутых «хрущевок» до элитных квартир в презентабельных жилых комплексах. В свое время кто-то придумал своеобразную систему координат и создал иллюзорную градацию, по которой рынок недвижимости делился на первичный и вторичный. При этом под покупкой недвижимости на первичном рынке понимали долевое участие в строительстве новых объектов, а под вторичным - готовые, зарегистрированные, но морально и технически устаревшие квартиры. В самом определении «вторички» всегда присутствовал некий уничижительный окрас.
 На рынке недвижимости есть четкое разделение: сегмент готового жилья и инвестиционный сегмент. Инвестиционный сегмент - это проекты, предлагаемые к реализации, находящиеся на разных стадиях готовности, но не имеющие документально подтвержденного статуса - недвижимость. Это направление представляет интерес для частных инвесторов, преследующих цель заработать на вложениях в недвижимость.
Готовое жилье закрывает потребности другой части рынка - оно для покупателей с сформировавшимися потребительскими предпочтениями. Готовое жилье в свою очередь можно разделить на две категории: новое - недавно построенное и не фигурирующее в сделках, и жилье с историей, которое не раз становилось объектом сделок.
 Если говорить о потребительских приоритетах, то безусловно, новое жилье является весьма востребованным и высоколиквидным. Однако пресловутые «хрущевки» и «сталинки» еще долго будут так называемой разменной монетой, и непременными участниками сделок. За счет своей сравнительно невысокой цены эта категория объектов удовлетворяет базовые потребности достаточно широкой категории участников рынка.

- Существуют ли некие эксклюзивные, уникальные предложения по продаже недвижимости в Самаре? Что это за предложения?

- Одной из тенденций последнего этапа развития рынка недвижимости стало активное освоение пригородных территорий. При чем наряду с массой проектов коттеджных поселков появляются и уникальные на сегодняшний день предложения - многоквартирные дома в ближайшем пригороде. Уникальность подобных предложений в том, что наряду с низкой по сравнению с городской недвижимостью ценой, предлагается набор всех привычных городскому жителю атрибутов комфорта - современные системы жизнеобеспечения, развитая инфраструктура, близость объектов социальной сферы и магазинов. Плюс к этому - хорошие экологические показатели. Мы в настоящее время занимаемся реализацией квартир в жилом комплексе, расположенном в поселке Царевщина. Уровень спроса позволяет нам сделать вывод о том, что за подобными проектами будущее. Благодаря им решится вопрос для многих потенциальных покупателей жилья, которые по причине серьезного роста цен на недвижимость оказались лишены возможности покупки жилья в городе даже с помощью ипотечных средств.

- Какая загородная недвижимость пользуется спросом - в смысле покупки или аренды?

- В отношении спроса на объекты загородной недвижимости сегодня мы можем говорить об одной четко выраженной тенденции - покупатели в первую очередь обращают внимание на правовые гарантии. Покупателю важно, чтобы объект недвижимости и земля имели четкий правовой статус.
Предпочтения покупателей загородной недвижимости сосредоточены в тольяттинском направлении. Достаточно востребованы предположения по покупке загородных домов и земельных участков в Царевщине.

- Где в Самаре находятся наиболее престижные районы для приобретения особняка?

- В бесспорных лидерах первая городская просека. «Самарская Рублевка» остается одним из самых престижных, хотя и не самым удобным для проживания районом. Уровень цен на земельные участки здесь побил все мыслимые рекорды, и, кажется, перестал подчиняться логике ценообразования.

- Какого максимума могут достигать цены на элитную недвижимость?

- Четко обозначить максимум невозможно. К примеру, в прайсе компании «Центр недвижимости» на сегодняшний день представлены объекты стоимостью более 50 млн. рублей. А завтра на рынке может появиться предложение по еще более высокой цене. - Как определить качество предложения недвижимости - по цене или по иным критериям? Каким? - Качественный товар не может стоить дешево - это аксиома. Существует и другое правило: цена должна быть адекватной. О качестве товара говорит и источник предложения - в данном случае можно надеяться не только на умелое позиционирование достоинств, но и на серьезный подход к работе на всех этапах приобретения объекта недвижимости.